「当社では、仲介手数料として家賃1ヶ月分（税込1.1ヶ月分）をいただいています。」

賃貸の契約時に、当然のように請求された経験はないでしょうか。
実は、借主が支払う仲介手数料の上限は、法律上、家賃0.55ヶ月分（税込）が原則です。「家賃1ヶ月分（税込1.1ヶ月分）」が当然のように請求されることが多いですが、この上限ルールを知っていれば、交渉の余地は十分にあります。

この記事では、仲介手数料を値切るための法律上の根拠と交渉のコツを解説したうえで、断られた場合に初期費用を抑える別の方法まで紹介しています。「交渉したけど断られた」という方も、ぜひ最後までお読みください。

1. 賃貸の仲介手数料は値切れる可能性がある

冒頭でもお伝えしたとおり、借主が支払う仲介手数料は、法律上、家賃0.55ヶ月分（税込）が上限です。したがって、それ以上（家賃1.1ヶ月分など）の仲介手数料を請求されていれば、交渉によって値切れる可能性があります。

交渉をするためには、こうした仲介手数料の仕組みを知っておく必要があります。簡単に解説しますので、基本的なルールを押さえておきましょう。

1-1. そもそも仲介手数料とは

仲介手数料とは、賃貸借契約における仲介業務の対価として支払う報酬のことです。
物件の紹介や内覧の案内、契約手続きなど、借主と貸主（オーナー）の間に入って行う業務に対して発生します。

ここで押さえておきたいのは、仲介手数料の支払先は貸主（オーナー）ではなく、あくまで仲介会社であるという点です。敷金や礼金のように貸主が決める費用とは異なり、仲介手数料は仲介会社が設定するものです。

「貸主が決めた金額だから変えられない」という性質のものではなく、仲介会社との交渉次第で金額が変わる余地があります。

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1-2. 「家賃0.55ヶ月分」を超えた仲介手数料は交渉の余地がある

仲介手数料には、宅建業法第46条に基づく国土交通大臣の告示によって上限額が定められています。

居住用の賃貸物件の場合、仲介会社が借主から受け取れる仲介手数料は、家賃0.55ヶ月分（税込）までです。家賃0.55ヶ月分を超える金額を受け取るには、あらかじめ借主の承諾を得ておく必要があります。

すなわち、仲介手数料として家賃1ヶ月分（税込1.1ヶ月分）を請求されているようなケースでは、このルールさえ知っていれば値引きの余地があるということです。

単に、「もう少し安くなりませんか？」とお願いするだけでは、「うちは一律この金額なので」と断られて終わるかもしれません。しかし、法律上のルールを踏まえたうえで「原則は0.55ヶ月分と聞いたのですが、少し相談できませんか」と切り出すことで、交渉できる可能性は高くなります。

2. 仲介手数料の値切り交渉が断られやすいケース

仲介手数料の上限ルールを知っていても、実際には不動産会社側のさまざまな事情から、交渉を断られるケースも多いです。

本章では、値引き交渉を断られやすいケースを3つ紹介します。

● 貸主から仲介手数料をもらっていない
● 他に入居希望者がいる
● 高圧的な態度で交渉している

2-1. 仲介会社が、貸主から仲介手数料をとっていない

最もよくあるのが、貸主（オーナー）から仲介手数料をとっていないというケースです。
第1章で解説したとおり、仲介手数料は貸主と借主の合計で家賃1.1ヶ月分（税込）が上限です。したがって、貸主が仲介手数料を負担してくれている物件であれば、少なくとも0.55ヶ月分までは値切れる可能性が高いです。

ただ、貸主から仲介手数料をもらっていない場合、借主からの仲介手数料が不動産会社にとって唯一の収入源です。ここを値引きすると利益がなくなるため、交渉を断られやすくなります。

もっとも、だからといって何の説明もなく「仲介手数料は1ヶ月分（税込1.1ヶ月分）です」と請求してよいわけではありません。もし承諾した覚えがないのに1ヶ月分（税込1.1ヶ月分）を請求されていたら、その点を確認してみる価値はあります。

2-2. 他に入居希望者が多くいる

人気のある物件や、引っ越しシーズン（1〜3月）のような繁忙期には、ひとつの物件に複数の入居希望者が集まります。不動産会社からすれば、仲介手数料を値引きしなくても入居者が決まる状況です。

1ヶ月分の仲介手数料に承諾する借主が他にいれば、あえて値引きに応じる必要はありません。当然、交渉は断られやすくなります。

ほかに、地域性も影響すると言われています。なかには内覧に行く時間すらないまま入居者が決まっていく地域もあるため、こうした地域では、時期を問わず交渉は通りにくいです（東京・福岡など）。

2-3. 高圧的な態度で交渉している

「法律では、0.55ヶ月分（税込）が原則なんだから、値引きして当然だ」
このような態度で交渉に臨むと、たとえ法律上の根拠があっても断られる可能性が高いです。
交渉はあくまで「お願い」です。値引きの根拠を知っていることと、それを武器にして当然のように値引きを迫ることはまったく別の話です。

交渉するときは、

「この物件がとても気に入ったのですが、初期費用が少しオーバーしていて…」
「仲介手数料を少しご相談できれば、すぐに申し込みたいのですが」

のように、契約する意思をハッキリ示しながら丁寧に相談する姿勢が大切です。
仲介手数料の減額は明確な基準で決まるものではなく、個別判断となることが多いため、「この人のためなら対応したい」と思ってもらえるかによって、結果が変わるケースもあります。

3. 仲介手数料を値切るための交渉のコツ

1章で解説したとおり、法律上は0.55ヶ月分（税込）を超える仲介手数料には値引きの余地があります。

ただし、借主の合意さえあれば1ヶ月分（税込1.1ヶ月分）を請求すること自体は合法です。値引き交渉をしても、1ヶ月分（税込1.1ヶ月分）に合意してくれる他の入居希望者に優先されたり、別の理由をつけて断られたりする可能性は十分にあります。

そこで3章では、交渉の成功率を高めるためのコツを3つ紹介します。

● 複数の仲介会社で相見積もりをとる
● 交渉しやすい物件を選ぶ
● 交渉のタイミングは申し込み直前がベスト

3-1. 複数の仲介会社で相見積もりをとる

まず行うべきなのが、必ず複数の仲介会社で相見積もりをとることです。
ほとんどの賃貸物件は、複数の不動産会社が同じ物件を紹介できる仕組みになっています。そして、同じ物件でも不動産会社によって料金の設定は異なります。

つまり、仲介手数料として、1ヶ月分を請求する会社もあれば、最初から0.55ヶ月分や無料で紹介している会社もあるのです。

複数社の見積もりがあれば、「他の会社では仲介手数料が半額だった」という具体的な根拠を持って交渉できるため、不動産会社にも応じてもらいやすくなります。
特にこだわりがなければ、良心的な金額の業者が見つかった段階でそちらに乗り換えるのもひとつの方法です。

3-2. 交渉しやすい物件を選ぶ

次に大切なのが、そもそも交渉が通りやすい物件を選ぶことです。代表例は以下の2つです。

① AD（広告料）付き物件

ADとは、貸主が入居者を早く見つけるために、仲介手数料とは別に不動産会社へ支払う報酬のことです。AD物件では、広告料による収入があるため、借主からの仲介手数料を値引きしても利益を確保しやすく、交渉に応じてもらいやすい傾向があります。

ただし、AD付きかどうかを借主側から確認する方法はありません。「AD付きの物件があれば優先的に紹介してほしい」とあらかじめ伝えておくのがポイントです。

② 自社管理物件

不動産会社が自ら管理している物件も、交渉の余地が生まれやすいといえます。
管理業務の報酬が別にあるため、仲介手数料だけが唯一の収入源というわけではないからです。仲介手数料を値引きしても、管理料で収益を確保できるため、値引きのハードルが下がりやすいです。

こちらも借主側から分からないのが通常なので、物件探しの段階で「自社管理物件はありますか」と聞いてみましょう。

3-3. 交渉のタイミングは申し込み直前がベスト

仲介手数料の交渉には、タイミングも重要です。

もっとも効果的なのは、物件を内覧して「ここに決めたい」と思った段階、つまり申し込みの直前です。このタイミングであれば、お金の話を持ち出しても不自然ではなく、「仲介手数料を少し相談できれば、すぐに申し込みたい」と伝えることができます。

逆に避けたいのは、契約後の交渉です。契約書にサインした時点で仲介手数料の金額にも同意したとみなされるため、後から値引きに応じてもらうのは極めて難しいです。

4. 値引きを断られたら、仲介手数料以外の初期費用を交渉してみよう

仲介手数料の値引きを断られたら、仲介手数料以外の初期費用を交渉してみましょう。

《交渉の余地がある初期費用》
　● 室内消毒・害虫駆除
　● 保証会社加入料
　● 鍵交換費用
　● 火災保険
　● 安心サポートなどのオプション

これらの費用を決めているのは貸主（オーナー）側であることが多いため、仲介手数料のように仲介会社との交渉だけで決まるものではありません。ただし、仲介会社を通じて貸主に相談してもらうことはできます。

特に、室内消毒や害虫駆除は「不要なので外してほしい」と伝えると、そのまま削除してもらえるケースが多いです。

また、公務員や大手企業の社員など社会的信用の高い属性であれば、保証会社への加入が不要（または連帯保証人のみで可）とされる場合があります。その場合、契約時の初回保証料を抑えることが可能です。

仲介手数料にこだわりすぎず、初期費用全体で見て減額を目指す方が、結果的にうまくいくケースも多いです。

5. 仕組みを知っているかで、支払う金額が変わるケースは多い

本記事では、「仲介手数料の上限は0.55ヶ月分（税込）が原則」「1ヶ月分（税込1.1ヶ月分）の請求には借主の承諾が必要」というルールを根拠に、交渉の進め方を紹介してきました。

こういった入居時の初期費用に限らず、賃貸契約には「ルールを知っているかどうかで支払う金額が変わる場面」がいくつもあります。

5-1. 仲介手数料だけではなく、退去時の費用も法律で決まっている

退去時にトラブルになりやすい原状回復の負担範囲や敷金の返還額にも、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で基準が設けられています。

たとえば、壁紙やフローリングの張替え費用。「退去時に、全額を請求されて、敷金がほとんど返ってこなかった！」という話は珍しくありませんが、以下のような損耗は原則として貸主が負担すべきものとされています。

● 日照による壁紙の変色やフローリングの色あせ
● 画鋲やピンによる小さな穴（下地ボードの補修が不要な程度）
● 家具の設置によるカーペットや床のへこみ
● 冷蔵庫やテレビの裏にできる壁の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）　など

法律を知っていれば「本当に自分が負担すべきか」を確認できますが、知らなければ請求額をそのまま支払うことになりかねません。法律の仕組みを知っているかどうかで、支払う金額は数万円〜数十万円単位で変わってきます。

5-2. 「知らないと損する知識」を体系的に学べるのが宅建士試験

こうしたルールを体系的に学べるのが、国家資格である宅建士（宅地建物取引士）試験です。

宅建士というと「不動産会社で働く人のための資格」というイメージがあるかもしれません。しかし、試験で問われる内容は、この記事で取り上げた仲介手数料の上限ルールをはじめ、原状回復の基準や敷金返還の考え方など、家を借りる・買う場面で自分なりの判断を支える知識そのものです。

引っ越し、更新、退去、マイホームの購入など、人生のなかで不動産に関わる場面は何度も繰り返し訪れます。宅建士試験の勉強は、不動産業界で働く人に役立つだけでなく、人生全体で大きな差がつく知識を身につける手段にも成り得るのです。

※宅建士については、以下の記事で詳しく解説しています。

6. 就職にも有利な宅建士資格の魅力とは

不動産取引の仕組みを知ることで、仲介手数料の交渉がスムーズになるように、専門知識は「知っているだけで得をする」強力な武器になります。こうした不動産取引の知識を体系的に身につけられるのが、国家資格である「宅建士（宅地建物取引士）」です。

宅建士は、不動産業界において以下の理由から非常に高く評価されています。

● 独占業務と設置義務があるため、常に高いニーズがある
契約前の「重要事項説明」などは宅建士にしかできない業務であり、不動産事務所には従業員5人につき1人以上の設置義務があるため、常に高いニーズがあります。

● 就職・転職の幅が広い
不動産業界はもちろん、担保評価を行う銀行、店舗開発を行う小売業、建築会社など、活躍の場は多岐にわたります。

● 資格手当が期待できる
多くの不動産会社で月額数万円の資格手当が支給されるため、実利面でのメリットも大きいです。

一生モノのスキルとして、またキャリアアップの足がかりとして、非常にコスパの良い資格といえます。

7. 宅建士を目指すなら伊藤塾がおすすめ

「法律の勉強は難しそう…」と感じる方にこそ、法律の専門校である伊藤塾での学習がおすすめです。

膨大な条文を丸暗記する必要はありません。伊藤塾の「宅建士合格講座」では、単なる丸暗記ではなく、「なぜその法律があるのか」という本質的な理解を重視しています。法律の面白さに触れながら自然と知識が定着する講義で、多くの初学者が最短ルートでの合格を掴み取っています。

• 合格後の活躍まで見据えた講義
  宅建試験の合格はもちろん、合格後の実務でも迷わない「思考の軸」を養います。

• 圧倒的な効率性
  忙しい社会人でも、ポイントを絞ったカリキュラムで最短ルートの合格を目指せます。

• 充実のサポート体制
  挫折しそうなときも、受験指導のプロがあなたを全面的にバックアップします。

「仲介手数料の仕組みを知って、法律の面白さに気づいた」という方は、ぜひ伊藤塾で新しいキャリアへの第一歩を踏み出してみませんか。

伊藤塾があなたのチャレンジを力強くサポートさせていただきます。

8. 賃貸の仲介手数料を減額交渉したい人からのよくある質問

Q. 交渉を切り出すベストなタイミングはいつですか？ 

A. 「申し込みの前」がベストです。 賃貸物件には「申し込み（入居の意思表示）」と「契約（最終的な合意）」の2段階がありますが、交渉は必ず申し込みの前に行いましょう。申し込みを一度してしまうと、その条件で納得したとみなされ、後からの変更は難しくなります。 「仲介手数料を〇〇円にしていただけるなら、すぐに申し込みます」と、前向きな意思と一緒に伝えるのが最も効果的なテクニックです。

Q.「仲介手数料無料」の物件は、何か裏があるのでしょうか？ 

A. 裏というよりも、大家さんが手数料を負担しているケースがほとんどです。 早く入居者を決めたい大家さんが、本来借主が払うべき手数料を「広告料」などの名目で不動産会社に支払っているため、借主側は0円で済む仕組みです。必ずしも物件に問題があるわけではありません。

Q. 交渉しすぎると、入居審査に影響しますか？ 

A. 極端な態度の悪さや、無理すぎる要求は避けましょう。 不動産会社は大家さんへ「どんな人か」を報告します。「ルールを盾に威圧的な交渉をする人」と判断されると、入居後のトラブルを懸念して敬遠されるリスクがあります。あくまで「相談」という姿勢を保つことが大切です。

Q. 宅建の知識があれば、個人で交渉しやすくなりますか？ 

A. 非常に有利になります。 「原則は0.55ヶ月分ですよね」という一言を添えるだけで、不動産会社側も「この人は知識があるから、不当な請求は通じないな」と判断し、誠実な対応を引き出しやすくなります。

9.【まとめ】賃貸の仲介手数料や初期費用の減額交渉術

本記事では、賃貸物件の仲介手数料や初期費用に関する法的ルールや、交渉を有利に進めるためのテクニックについて解説しました。
以下にポイントをまとめます。

• 仲介手数料の上限は原則「家賃の0.55ヶ月分（税込）」であり、借主の承諾なしに1.1ヶ月分（税込）を受け取ることはできない。

• 交渉を成功させるには、複数の不動産会社で相見積もりを取り、申し込み直前のタイミングで、あくまで「相談」として丁寧に切り出すことが重要。

• 仲介手数料の値引きを断られた場合でも、室内消毒代や害虫駆除費など、他の初期費用を交渉することで総額を抑えられる可能性がある。

• 仲介手数料や退去時の原状回復費用など、不動産取引のルール（法律）を知っているだけで、数万円単位で支払う金額が変わるケースが多い。

人生において、賃貸契約やマイホーム購入など、不動産に関わる機会は何度も訪れます。その際、正しい法律知識を持っていることは、あなた自身の資産を守るための強力な武器になります。

もし、今回の記事を通じて「不動産の仕組みをもっと詳しく知りたい」「知らないことで損をしたくない」と感じたなら、宅建士試験の学習をスタートしてみてはいかがでしょうか。

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