家賃の値上げ「応じないと退去」は違法？入居者を守るルールを解説

「来月から家賃を値上げします」
「値上げに同意いただけない場合、契約の更新はできません」
最近、貸主（オーナー）や管理会社からこうした通知を受けるケースが急増しています。ある日突然こんなことを言われたら、本当に困りますよね。

しかし実際には、貸主や管理会社が家賃を一方的に値上げすることはできません。契約書に特約があっても、更新のタイミングでも、貸主が変わっても、値上げをするには借主の同意が必要です。同意しなかったことを理由に追い出されることもありません。

この記事では、家賃の値上げを拒否できる法的根拠、そして注意すべき例外ケースまでわかりやすく解説します。家賃の値上げを通知されて不安を感じている方は、ぜひ最後までお読みください。

1. 家賃の値上げは違法ではないが拒否できる

まず前提として、家賃の値上げを「請求すること」自体は違法ではありません。貸主には、借地借家法第32条1項に基づいて家賃の増額を請求する権利（賃料増額請求権）が認められています。

ただし、これはあくまで「請求できる」という規定であり、実際に値上げするには、原則として借主の同意が必要です。同意しない場合は、これまで通りの家賃を払い続ければ問題ありません（借地借家法第32条2項）。

もちろん、値上げ後の家賃を払っていないことを理由に滞納扱いにすることもできません。
なお、当事者間で合意できない場合、増額が相当かどうかは最終的に裁判所が判断します。

勝手に「値上げ後の家賃」が引き落とされることはない

「勝手に、値上げ後の金額で引き落とされてしまうのでは？」と心配する方もいますが、借主の同意なく口座振替の金額が変更されることは、通常ありません。
引き落とし額の変更を借主の同意なしに行えば契約上の問題が生じるからです。どうしても不安な場合は、値上げの通知を受けた時点で管理会社に「同意していない」旨を書面で伝えておくと安心です。

1-1. 契約書に特約があっても値上げは拒否できる

管理会社によっては、契約書に特約として

「貸主は経済事情の変動等を考慮し、賃料を改定できる」
「借主は貸主が提示する改定賃料に応じるものとする」

といった条項が設けられているケースがあります。しかし、実は契約書にそのような条項があっても、借主は値上げを拒否できます。

前述した借地借家法第32条は強行規定（当事者間の契約で排除できないルール）であり、契約書の内容よりも法律が優先されるからです。
こうした条項は契約書にあったとしても無効となります。

1-2. 「値上げに応じない」という理由での更新拒絶はできない

家賃の値上げ連絡が来るタイミングとして多いのが、契約更新の時期です。

貸主から、「更新後の賃料を見直したいので応じてほしい。もし応じなければ、契約の更新をしない」と言われることがありますが、家賃の値上げに応じなかったことを理由とした更新拒絶はできません。

普通借家契約では、貸主が更新を拒絶するには「正当事由」が必要であり（借地借家法第28条）、値上げ拒否は正当事由に該当しないからです。値上げを断っても、契約は以前の条件のまま自動的に更新されます。

1-3. 貸主（オーナー）が変わっても家賃の一方的な値上げはできない

「物件の所有者が変わったので、新しい条件で契約してほしい」という連絡が来るケースも多いですが、これにも応じる必要はありません。

建物のオーナーが変わった場合、賃貸借契約は新しいオーナーにそのまま引き継がれます。家賃を含む契約条件の一方的な変更はできないため、「オーナーが変わったから」は値上げの理由にはなりません。

東京都の公式HPなどでも、「新しいオーナー（貸主）からの一方的で大幅な賃料値上げの通知や要求には、簡単に応じないように注意してください」と注意喚起がされています。

出典：東京都庁　住宅政策本部

2. 家賃の値上げを断って、裁判を起こされたらどうなる？

家賃の値上げを拒否すると、貸主や管理会社から「法的措置を取る」と言われることがあります。こんなことを言われたら、大変なことになるのではと不安になりますよね。

結論から言えば、もし裁判で家賃の値上げが認められたとしても、支払うのは増額分の差額と利息だけです。何百万円も請求されるわけでも、退去を命じられるわけでもありません。もちろん刑務所に入ることもありません。

貸主が増額を請求した時点に遡って家賃が値上げされ、それまでに支払った家賃との差額に年1割の利息を付けて支払うことになります（借地借家法第32条2項）。
たとえば、月5,000円の増額が認められ、請求から判決確定まで2年かかったとすると、差額は5,000円×24ヶ月＝120,000円。これに年1割の利息が加わり、合計で14〜15万円程度の支払いになります。

3. 「定期借家契約」だと値上げの拒否はできないので注意

賃貸の契約には、大きく分けて「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。普通借家契約は更新が前提の契約で、賃貸物件の多くはこちらです。

しかし、なかには契約期間が終わったら原則として契約が終了するタイプの契約（定期借家契約）の物件もあります。定期借家契約の場合、契約書に家賃の改定に関する特約があれば、法律（借地借家法第32条）よりも契約の内容が優先されます。

（定期建物賃貸借）第三十八条
９　第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。

そのため、「貸主は、経済事情の変動等を考慮して賃料を改定することができる」といった取り決めがあれば、それがそのまま適用されます。普通借家契約のように「同意しなければ今までの家賃を払えばよい」とはいきません。

自分の契約がどちらなのかは、契約書の冒頭などに書かれています。「定期建物賃貸借契約」や「借地借家法第三十八条に定める契約」といった記載があれば定期借家契約です。その場合は、家賃の改定に関する条項がないかを必ずチェックしておきましょう。

4. 今、家賃の違法な値上げによるトラブルが急増している

ここまで解説してきたとおり、法律上、家賃の一方的な値上げはできません。
しかしここ数年、こうしたルールを知らないまま一方的かつ大幅な値上げに応じてしまうケースが急増しています。

4-1. 家賃の値上げに関する相談は2年で3倍以上に増加

東京都の相談窓口に寄せられた賃料値上げに関する相談件数は、令和4年度の433件から令和6年度には1,366件へと、わずか2年で3倍近くに増加しています。

（出典：東京都「不動産取引に関する相談及び宅地建物取引業者指導等の概要」）

この背景にあるのは、都心部を中心とした不動産価格の高騰です。東京都の基準地価は2025年時点で前年比+7.7%も上昇しており、それにともなってオーナーの固定資産税や管理コストも増加しています。その負担を家賃の値上げでカバーしようとするオーナーが増えているのです。

地価の上昇は都心部から周辺にも広がりつつあるため、今後、家賃を巡るトラブルはさらに増える可能性があります。

4-2. 騙されて損しないためには法律の知識が必要

こうしたトラブルから自分や家族を守るためには、法律の知識を身につける必要があります。

不動産に関わる場面は、家賃の値上げだけではありません。契約更新や退去時の原状回復、将来のマイホーム購入や売却、さらには相続まで、人生のなかで何度も訪れますし、そのたびに大きなお金が動きます。

しかし、こうした知識を誰かが教えてくれる機会はほとんどありません。悪質な業者だと、今回の家賃の値上げのように、法律上のルールを伏せたまま、さも当然のように値上げを迫ってくるケースすらあります。自分の権利を守るには、やはり自分自身が知識を持っておくしかないのです。

5. 人生で役立つ不動産の知識を学べるのが宅建士資格

こういった不動産の知識を体系的に学べるのが、「宅地建物取引士（宅建士）」の資格です。
試験で学ぶ内容は、人生で役立つ実用的な知識の宝庫になっており、不動産業界で働く人に限らず、年間20万人以上が受験する人気の国家資格となっています。

5-1. 宅建士になると習得できる知識・スキル

宅建士試験の学習範囲には、この記事で解説してきた借地借家法はもちろん、民法の契約ルール、入居時・退去時のルール、建築基準法や都市計画法といった法規制まで幅広く含まれています。
つまり、宅建の勉強をすれば、

● 家賃の値上げや減額交渉への対処
● 賃貸契約の更新・退去時の原状回復トラブル
● マイホームの購入・売却時の注意点
● 相続で不動産を受け継ぐ際の基礎知識

など、人生で何度も直面する不動産の問題に、自分の力で対応できるようになるのです。

5-2. 就職にも有利！資格手当も支給される

宅建士試験で学んだ知識・スキルは、将来のキャリアにも役立ちます。
不動産会社では、従業員5人に1人以上の割合で宅建士を配置する義務があるため、有資格者の需要は常に高い状態です。「宅建有資格者歓迎」と書かれている求人は多く、就職・転職で大きなアドバンテージになるでしょう。
さらに、多くの企業では月1〜3万円の資格手当が支給されており、年間で12〜36万円の収入アップにつながることも多いです。不動産業界だけでなく、金融業界や建設業界でも評価される資格なので、キャリアの選択肢が広がります。

6. 宅建士を目指すなら伊藤塾

ここまでお読みいただいて、「宅建士、ちょっと気になるかも」と感じた方もいるのではないでしょうか。
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6-1. 現役宅建士による楽しい講義で、無理なく勉強できる

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7. 家賃の値上げに関するよくある質問

Q. 家賃の値上げを断るにはどうやって連絡すればいいですか？

メールや書留郵便など、記録が残る書面で伝えるのがおすすめです。

Q. 管理会社から「拒否できない」と言われました。どうすればいいですか？

管理会社の同意がなくても、借主が値上げに応じる義務はありません。メールなどで断った事実だけ残しておきましょう。

Q. 「駐車場を値上げする」と言われましたが断れますか？

ケースによります。月極駐車場など建物と別契約の場合、原則として借地借家法の保護を受けないため、借主の立場は弱くなります。
一方、マンションの敷地内駐車場のように建物と一体の契約であれば、値上げを違法とした裁判例もあります。判断が難しい場合は専門家に相談しましょう。

Q. 既に値上げに同意してしまいました。今から交渉できますか？

一度同意してしまうと覆すのはかなり難しいのが現実です。
だからこそ、値上げを通知された段階で「すぐに同意しない」ことが重要です。事前に知識を身につけておくことが、自分自身を守る最大の武器になります。

8. 【まとめ】借主の同意なき家賃の値上げは違法！賃料値上げに関する法律とは

本記事では、家賃の値上げ通知に対する法的なルールや対処法について解説してきました。ポイントを整理すると以下の通りです。

• 家賃の値上げには原則として借主の同意が必須
  貸主には値上げを「請求」する権利はありますが、借主の同意なく一方的に家賃を変更することはできません。同意しない場合は、従来の家賃を支払い続ければ滞納にはなりません。

• 契約書の特約よりも法律が優先される
  「値上げに応じる」といった特約が契約書にあっても、借地借家法（強行規定）が優先されるため、普通借家契約であれば値上げを拒否できます。

• 値上げ拒否を理由に追い出すことはできない
  値上げに応じないことを理由とした「契約更新の拒絶」や「退去強制」は認められません。オーナーが変わった場合でも同様です。

• 「定期借家契約」の場合は例外
  「定期借家契約」で家賃改定の特約がある場合に限り、契約内容が優先されるため値上げを拒否できない点には注意が必要です。

• トラブル回避には法律知識が不可欠
  地価高騰に伴い家賃トラブルは急増していますが、正しい法律知識があれば不当な要求から身を守ることができます。

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