35条書面と37条書面の違いとは？比較表や覚え方のコツを解説
勉強法
【記事のポイント】
- 主な違い： 交付時期・説明義務・宅建士証の提示などで異なる。35条書面は契約成立前、37条書面は契約締結後に遅滞なく交付する。
- 35条書面： 重要事項説明書のことで、契約前に宅建士が宅建士証を提示して説明する義務がある。
- 37条書面： 契約書のことで、説明義務はないが、宅建士の記名は必要。
- 覚え方： 全ての契約者に共通する重要事項は35条、契約者ごとに個別の事情は37条と整理すると区別しやすい。
- 出題頻度： 宅建業法の頻出分野で、違いを理解すれば角度を変えた出題でも得点源にできる。
宅建士試験の全50問中20問出題される宅建業法。その中でも特に35条書面と37条書面に関する問題については、毎年必ず出題されています。
なんとなく回答している人も多いですが、2つの書面の違いをしっかり把握したうえで暗記すれば、本番の試験で角度を変えて出題されても得点源にできるだけの実力を身につけられます。2つの書面については実務でも必ず役立つ知識なので、しっかりと違いを理解しておきましょう。
この記事では、35条書面と37条書面の違いについて、比較表を用いてわかりやすく解説していきます。「なんとなく」ではなく「自信を持って」回答できるようになりましょう。
【目次】
1. 35条書面とは
35条書面とは、重要事項説明書のことです。宅地建物取引業法（通称：宅建業法）35条に規定されている書面なので35条書面とも呼ばれています。35条書面は、宅地や建物の売買・貸借など契約の際に、契約内容に関する重要な事項を説明する目的で交付されます。
不動産取引の場面では、難しい専門用語が使われる場合も多いです。知識のない一般消費者が契約で不利な立場に立たされないように、宅建業者には契約内容についてわかりやすく説明する義務が課されているのです。これにより、契約当事者が誤った認識で高額な不動産を購入してしまったり、契約後に「聞いていた話と違う」などのトラブルを防ぐことができるのです。
2. 37条書面とは
37条書面とは、いわゆる契約書のことです。宅建業法37条に規定されている書面なので、37条書面とも呼ばれています。
契約前に35条書面（重要事項説明書）で契約内容の詳細や取引物件の詳細を確認し、納得できれば実際に購入や賃貸などの契約を取り交わすことになります。その際に、宅建業者は契約内容に関して記載された書面（37条書面）を遅滞なく契約当事者に交付することになります。
37条書面は、契約内容を書面に残しておくことで契約内容を巡るトラブルを避けるための意味合いを持つ書面になります。
3.【比較表】35条書面と37条書面の違い
35条書面と37条書面の主な違いは、以下の通りです。
【35条書面と37条書面の比較表】
| 35条書面 （重要事項説明書） | 37条書面 （契約書） | |
| 交付時期 | 契約成立前 | 契約締結後に 遅滞なく |
| 書面化 | 必要 | 必要 |
| 交付先 | 買主・借主 | 売主・買主 貸主・借主 |
| 説明義務 | ・宅建士による説明 が必要 ※ ただし、相手方が 宅建業者なら説明 なしで交付するだけ で良い | ・説明不要 ※ 交付は宅建 士以外が行って も良い |
| 記名義務 | 宅建士 | 宅建士 |
| 宅建士証 提示義務 | 必ず提示 | 請求があれば 提示 |
この違いに合わせて、記載しなければいけない事項についてもそれぞれ特徴があります。
4. 35条書面の記載事項
35条書面で記載する主な事項は、以下の通りです。
【35条書面における記載事項】
①登記に記載された権利の種類、内容、登記名義人、所有者の氏名
②法令上の制限
③水害ハザードマップにおける物件の所在地
④代金以外に授受される金銭の額および目的
⑤建物状況調査実施の有無およびその結果
⑥石綿（アスベスト）使用の有無および調査結果の内容
⑦耐震診断実施の有無およびその内容
※ 昭和56年6月1日以降に新築に着手したものは除く
⑧私道に関する負担
⑨契約不適合責任に関する事項およびその内容
⑩割賦販売契約の場合における販売価格、割賦販売価格、頭金、賦払金の額、支払い時期、方法 など
参照：宅地建物取引業法第35条｜e-Gov法令検索
これらの記載事項は、「宅地」「建物」、「売買・交換」「賃借」でそれぞれ変わります。例えば、⑩に関しては、賃借の場合には重要事項説明書に記載する必要はありません。また、⑦については「建物」の「売買・交換」の場合にのみ記載する必要があります。
5. 37条書面における絶対的記載事項と相対的記載事項
37条書面には、必ず記載しなければいけない「絶対的記載事項」と、取り決めがあった場合にのみ記載すれば良い「相対的記載事項」があります。絶対的記載事項と相対的記載事項の主な記載事項は、以下の通りです。
【絶対的記載事項】
①契約当事者の氏名、住所
②所在、種類、構造など物件を特定するために必要な情報
③建物の構造耐力上主要な部分等の状況につき、当事者の双方が確認した事項
④代金や支払いの時期
⑤代金の支払い方法
⑥引渡しの時期
⑦転移登記の申請時期 など
参照：宅地建物取引業法第37条｜e-Gov法令検索
【相対的記載事項】
①代金以外の金銭の受け渡し時期、目的、金額
②契約の解除に関する事項およびその内容
③損害賠償や違約金に関する事項およびその内容
④金銭のあっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置
⑤天災、その他不可抗力による損害負担に関する事項およびその内容
⑥契約不適合責任に関する事項およびその内容
⑦物件の租税、その他公課の負担に関する事項およびその内容
参照：宅地建物取引業法第37条｜e-Gov法令検索
「絶対的記載事項」と「相対的記載事項」のそれぞれにおいて、「売買・交換」または「賃借」で記載内容が若干異なります。
例えば、絶対的記載事項における③⑦、相対的記載事項における④⑥⑦については、取引が賃借の際には契約書面に記載する必要はありません。
これらの記載事項をしっかり区別して覚えることが、宅建士試験では重要になります。
6. 記載事項を区別して覚えるコツ
35条書面と37条書面の記載事項の区別が曖昧になってしまっている人も多いですが、本番の試験で確実に得点するためには、両書面の違いを明確に区別する必要があります。
まずは、それぞれの書面がどのような場面で交付されるのかを明確にイメージしましょう。アパートやマンションを借りたことがある人なら、なんとなくイメージがつきやすいかもしれません。物件を決めた後に宅建士が宅建士証を提示して色々説明してくれますが、その際に交付されるのが35条書面です。その後、実際に契約する際に渡される具体的な契約内容が記載された書面が37条書面です。
それぞれの記載事項については、「覚える」というより「理解する」ことに重点を置くと知識が抜けにくくなります。例えば、『35条書面における「割賦販売契約の内容」については「宅地」「建物」の「売買・交換」の際に必要になる』とだけ聞くと暗記しなければいけないように感じますが、割賦販売契約とは要するに物件を分割払いで購入する契約のことなので、賃貸の場合に記載する必要はありません。
また、37条書面における「移転登記の申請時期」や「物件の税金に関する事項」に関しては、賃貸の場合に借主が考慮することではないので契約書にも記載する必要はありません。
35条書面と37条書面の記載事項の区別については、「全ての契約者で共通する重要な事項を記載するのが35条書面」「契約者ごとに個別の事情を記載したのが37条書面」とイメージすると覚えやすいです。例えば、登記簿上の権利関係や建物状況調査の実施の有無などについては、契約者ごとに異なる訳ではないので35条書面に記載します。
一方で、代金の支払時期や支払方法、物件の引き渡し時期や移転登記申請の時期などについて、契約者ごとにことなるので37条書面に記載します。
替え歌で覚えたり、項目ごとに分けて覚える方法もありますが、基本的には理解を伴った暗記をするようにしましょう。また、覚える際はアウトプットをしながら覚えるのがお勧めです。「問題を解いてわからない部分があれば一覧表に戻る」を繰り返して覚えていきましょう。
7. 35条書面と37条書面に関するよくある質問（FAQ）
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35条書面と37条書面は宅建士試験でどのくらい出題されますか？
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宅建業法は宅建士試験の全50問中20問を占め、最も配点が高い科目です。なかでも35条書面と37条書面は、毎年のように出題される頻出テーマです。両者の交付時期や記載事項を整理しておくと、選択肢の言い回しを変えた問題にも対応しやすくなります。配点の大きい宅建業法で取りこぼしを減らすことが、合格ラインに届く近道です。
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37条書面の絶対的記載事項はいくつ覚えればよいですか？
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項目数を丸暗記するより、「契約の成立に欠かせない条件」という性質で理解するほうが定着します。絶対的記載事項は、当事者の氏名や物件の特定、代金や支払時期、引渡しの時期などです。売買・交換と賃貸では必要な項目が一部変わります。数だけ覚えても出題の角度が変わると迷いやすいため、各項目の意味とセットで押さえるのがおすすめです。
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35条書面と37条書面で宅建士証の提示義務はどう違いますか？
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35条書面（重要事項説明書）の説明時は、宅建士が相手から請求がなくても宅建士証を提示する義務があります。一方、37条書面（契約書）の交付時は、相手から請求があったときに提示すれば足ります。この提示義務の差は試験で問われやすいポイントです。「重要事項の説明＝請求がなくても提示」「契約書の交付＝請求があれば提示」とセットで覚えると区別しやすくなります。
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35条書面の説明は、相手が宅建業者でも必要ですか？
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相手方が宅建業者の場合、35条書面の説明は省略でき、書面の交付のみで足ります。不動産の専門家どうしの取引では、消費者保護のための説明を要しないと整理されているためです。ただし書面の交付自体は省略できません。なお37条書面はもともと説明義務がなく、交付は宅建士以外の従業者が行っても差し支えありません。
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「34条書面」とは何ですか。35条書面とどう違いますか？
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34条書面とは、正式には宅地建物取引業法第34条の2に基づく媒介契約書面で、不動産会社が売買などの媒介を引き受けたときに依頼者へ交付する書面です。物件の特定や売り出し価額、媒介契約の有効期間などを記載します。重要事項を説明する35条書面とは、交付の場面も目的も異なります。取引は「媒介契約（34条の2書面）→重要事項説明（35条書面）→契約後の交付（37条書面）」の順で進みます。
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そもそも、なぜ35条書面と37条書面の2つが必要なのですか？
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役割が異なるためです。35条書面は契約前に物件や条件を買主・借主へ説明し、納得して契約に進めるようにする書面です。37条書面は契約後に合意内容を記録し、後日のトラブルを防ぐ書面です。「判断材料を渡す段階」と「合意を証拠として残す段階」を分けています。目的が前後で分かれているため、交付の時期も契約前と契約後に分かれます。
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35条書面と37条書面の違いが覚えられません。コツはありますか？
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「すべての契約者に共通する重要な事項は35条書面」「契約者ごとに個別の条件は37条書面」と整理すると区別しやすくなります。例えば登記上の権利関係や建物状況調査の有無は契約者で変わらないため35条書面、代金の支払時期や引渡し時期は契約者ごとに決まるため37条書面です。一覧表と過去問を往復し、間違えた項目だけ表に戻る学習を繰り返すと、知識が抜けにくくなります。
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語呂合わせで覚えても大丈夫ですか？
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語呂合わせは記載事項の取っかかりとして役立ちますが、それだけに頼ると言い回しを変えた出題で迷いやすくなります。各項目が「なぜ35条書面なのか・なぜ37条書面なのか」という理由まで理解しておくと、応用問題でも崩れにくくなります。語呂合わせで全体像をつかみ、過去問演習で理解を補強する二段構えが効果的です。
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35条書面や37条書面は電子化できますか。押印は今も必要ですか？
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2022年5月の宅地建物取引業法改正で、相手方の承諾があれば35条書面・37条書面を電磁的方法（電子データ）で交付できるようになりました。あわせて宅建士の押印義務は廃止され、現在は記名のみで足ります。試験でも問われるため、「押印は不要・記名は必要・電子交付は相手の承諾が前提」と押さえておきましょう。
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重要事項説明はオンライン（IT重説）でもできますか？
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一定の要件を満たせば、テレビ会議などを使ったIT重説が認められています。宅建士証を画面上で相手が確認できること、35条書面を事前に相手へ渡しておくことなどが条件です。対面と同じく、説明は宅建士が行う必要があります。IT重説でも、35条書面の交付が説明の前提となる点は対面の場合と変わりません。
8. 35条書面と37条書面の違いに関するまとめ
35条書面と37条書面の違いについては、宅建士試験では頻出の分野です。ただ漠然と暗記するのではなく、理解を伴った記憶で確実に正解できるだけの実力を身につけましょう。
両書面における記載事項の区別ポイントは、「契約者ごとに個別の事情を記載したものであるかどうか」です。両書面の違いをしっかり区別すれば、「宅地」「建物」「売買・交換」「賃借」における記載事項についても正確に覚えることができるようになります。過去問で出題された問題から順番に知識を蓄えていきましょう。
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